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I NOSTRI SERVIZI

Studi di Fattibilità

Uno studio di fattibilità (più formalmente progetto di fattibilità tecnica ed economica), nell'ambito della progettazione, consiste nell'analisi e nella valutazione sistematica delle caratteristiche, dei costi e dei possibili risultati di un progetto sulla base di una preliminare idea di massima. Comprende attività sia di natura tecnica che di natura economica (analisi costi-benefici), circa la fattibilità e la sostenibilità economico-finanziaria-ambientale dell'investimento (pubblico o privato). Lo studio di fattibilità si concretizza nella presentazione di un elaborato con grafici e prospetti finalizzato a dimostrare, come indicato dal Codice degli appalti, l'"equilibrio economico e finanziario" del progetto.

Rilievi e Restituzioni grafiche

Il rilievo edilizio può assumere funzioni diverse in base al momento in cui viene utilizzato durante il ciclo di progettazione e costruzione di un’opera.

Ogni progetto di ingegneria civile inizia solitamente con un’indagine accurata dell’area di intervento. In questa prima fase, il rilevamento edilizio rappresenta l’insieme delle misurazioni e delle operazioni da compiere per:

• determinare le caratteristiche plano-altimetriche della porzione di territorio interessata dall’intervento;
• individuare la posizione di edifici e infrastrutture esistenti, o di qualsiasi altro elemento naturale o artificiale che potrebbe interferire con la costruzione dell’opera;
• contrassegnare fisicamente i punti che individuano la posizione sul terreno delle strutture progettate, ad esempio tramite il picchettamento e il tracciamento delle fondazioni (di cui parleremo in seguito), e l’apposizione di marker e indicatori di vario genere.

Nel corso della fase esecutiva, il processo di acquisizione e restituzione dei dati tipico del rilievo edilizio viene implementato per:

• controllare la posizione delle strutture durante la costruzione;
• verificare la correttezza degli allineamenti orizzontali e verticali;
• valutare la precisione nella messa in opera dei componenti costruttivi dell’edificio;
• attuare, se necessario, le dovute misure correttive.

Accesso Atti Comunali e Catastali

L’accesso agli atti è una procedura mediante la quale un cittadino può prendere visione di uno o più documenti amministrativi in possesso del comune in virtù del principio di trasparenza sui cui è basato il lavoro della pubblica amministrazione.  Nonostante l’accesso dovrebbe essere consentito a tutti, gli interessati devono dimostrare di avere degli interessi specifici, concreti e diretti per consultare tali documenti; ossia deve, in poche parole, essere in qualche modo legato ai fascicoli di cui ha richiesto la visione.

Prendendo nello specifico l’accesso agli atti degli uffici tecnici, la richiesta di prendere visione di determinati documenti o averne le copie, nasce dall’esigenza di conoscere le precedenti pratiche di un immobile, che si tratti di licenze, condoni, concessioni edilizie, certificati di agibilità, ecc..  Tali documenti possono essere necessari quando si vogliono effettuare determinate operazioni come: ottenere dei vecchi documenti per constatare la conformità dell’abitazione rispetto ai titoli edilizi, o se si vogliono attuare delle opere di ristrutturazioni e si necessità la verifica dello stato di fatto con quello autorizzato o più semplicemente si vuole vendere la casa e serve una copia degli atti notarili.

Pratiche Comunali

Prima di iniziare un nuovo lavoro (che si tratti di piccole modifiche, manutenzioni, ristrutturazioni o nuove costruzioni) bisogna sempre capire la “Pratica Edilizia” a cui fare riferimento.

Possiamo dividere le “Pratiche” in due “Macro Aree” – NUOVE COSTRUZIONI – MODIFICA FABBRICATO ESISTENTE

Nel primo caso (Nuove Costruzioni) bisognerà rivolgersi sempre ad un tecnico abilitato, che dovrà presentare, nelle opportune sedi, il PERMESSO DI COSTRUIRE al quale andranno allegati tutta una serie di elaborati: planimetrie, sezioni, relazione tecnica, ecc.. Una volta presentato il tutto, bisognerà aspettare la risposta del Comune e solo dopo parere favorevole potranno iniziare i lavori.

Nel secondo caso (modifica fabbricato esistente) possiamo trovarci in tre situazioni:

Manutenzione Ordinaria Manutenzione Straordinaria Ristrutturazione

La Manutenzione Ordinaria NON modifica: distribuzione interna, volumi, facciate, strutture ecc.. . 

Sono esempi di Manutenzione Ordinaria: la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci, sostituzione delle porte, sostituzione della caldaia (con altra di stesse caratteristiche, installazione o sostituzione di citofoni… Questo tipo di interventi NON necessitano di alcuna pratica edilizia.

Gli interventi più importanti comportano le modifiche di: distribuzione interna, volumi, facciate, strutture, impianti ecc..

Sono Manutenzioni Straordinarie le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso

Sono Ristrutturazioni gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza

La distinzione tra Manutenzione Straordinaria e Ristrutturazione non è sempre ben definita; importante è sottolineare che entrambi gli interventi necessitano SEMPRE di una pratica edilizia che varia a seconda dell’entità dell’intervento. Abbiamo la C.I.L.A. (comunicazione inizio attività asseverata) la S.C.I.A. (segnalazione inizio attività) E il P.D.C. (permesso di costruire); tutte e tre devono essere redatte da un tecnico abilitato.

Quali sono le differenze?

CILA: Si usa quando c’è un cambio della distribuzione interna (spostamento tramezzi) rinnovamento sanitari e servizi igenici ecc… i lavori potranno cominciare subito dopo aver presentato la pratica.

SCIA: si usa quando, oltre ai muri interni, l’intervento comporta anche piccole modifiche della facciata o interventi strutturali di modesta entità, quali ad esempio la apertura di varco su muro portante (in quest’ultimo caso dovrà essere presentata pratica al Genio Civile attendendo loro parere positivo). I lavori potranno iniziare dopo la presentazione della pratica al Comune (salvo eventuali pareri del Genio Civile).

PDC: Si usa quando i lavori comportano una variazione delle volumetrie del fabbricato, sarà quindi necessario ottenere il parere positivo del comune per procedere con i lavori.

Esistono poi le pratiche edilizie in Sanatoria che andranno a sistemare le anomalie o le inadempienze dei precedenti lavori o delle precedenti pratiche edilizie.

Progettazioni e Ristrutturazioni

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Sanatorie

Quando si parla di sanatoria si intende un atto amministrativo (ad esempio, quello emesso dal Comune) o legislativo (una legge del Parlamento, un decreto del Governo, ecc.) che cancella le sanzioni previste dalla legge per un determinato comportamento posto dai cittadini. Con la sanatoria l’ordinamento rinuncia ad agire legalmente contro i responsabili di azioni illegali o normalizzano situazioni precarie o irregolari.

Dunque, la sanatoria rende automaticamente legale ciò che, al momento della sua realizzazione, era invece da considerarsi illegale. In altre parole, la sanatoria ha effetto retroattivo, poiché chi l’ottiene, può confidare nella non punizione anche per il passato.

In materia edilizia, si distingue tra sanatoria, che proviene da un provvedimento amministrativo, e condono che invece è la conseguenza di una legge speciale. La prima quindi è rivolta solo a chi ne fa espressa richiesta, mentre la seconda si riferisce a tutti i cittadini che si trovino in una medesima condizione e si applica automaticamente ad essi (di norma, subordinatamente alla presentazione di una domanda). In questo modo con il condono e la sanatoria, i cittadini possono evitare le conseguenze penali di un eventuale reato di abuso edilizio.

Computi Metrici

Il computo metrico è un documento necessario a quantificare lavorazioni e materiali, per definire anche i costi di un progetto. Se ne occupa un tecnico competente ed è chiaramente molto utile anche per i committenti, che possono orientarsi sulla spesa che dovranno sostenere.

Il termine computo metrico è sicuramente noto sia agli addetti del settore, che a tutti coloro che si sono trovati a dover valutare interventi quali ristrutturazioni, riqualificazioni o nuove costruzioni. Si tratta, infatti, di un documento redatto da professionisti, che permette di offrire un’idea chiara e puntuale dei costi di un’opera.

Il computo metrico è l’elenco di tutti i lavori e i materiali previsti per la completa esecuzione di un intervento edile secondo quanto progettato. Questo significa che all’interno del documento si troverà un elenco di voci, tutte corrispondenti ad una singola parte del progetto. Per ciascuna voce, poi, saranno indicate quantità e costi. Per questo motivo, è anche necessario individuare la corretta unità di misura, che varia a seconda della natura della voce.

Il computo può includere tutte le fasi del processo di costruzione e 

presentare un costo totale dell’opera. Dai lavori preliminari, con anche opere di demolizione o di scavo, fino ai lavori di finitura e accessori, con scelta di pavimenti, rivestimenti, porte e serramenti. Non sono escluse le opere strutturali e nemmeno gli impianti. In sostanza, tutto quanto viene fatto, installato o realizzato per arrivare al risultato finale è mappato e quantificato, sia in termini dimensionali che economici. Informazioni aggiuntive riguardano le specifiche dei materiali, requisiti tecnici o norme di riferimento. Grazie ad un computo metrico ben eseguito, infine, è anche più semplice monitorare i costi durante l’avanzamento del progetto, in relazione a quanto pianificato inizialmente. Ecco perché si tratta di un documento essenziale tanto per i tecnici, quanto per i committenti.

Catasto Urbano e Terreni

Partiamo citando la definizione fornita dall'articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 che descrive il Catasto Italiano come:
"Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sulla MISURA e sulla STIMA, non probatorio, allo scopo di accertare la "proprietà" immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte"
Il catasto, dunque, si configura come un archivio dettagliato di tutte le proprietà immobiliari, siano esse pubbliche o private, che si trovano in un determinato Comune, o in una provincia.

Il Catasto Italiano è, essenzialmente, diviso in 2 tipologie che si differenziano in base alla natura dei beni censiti al loro interno. Abbiamo riportato la divisione nel seguente schema:

• Catasto dei terreni: Elenco dei terreni agricoli e dei terreni non edificati.
• Catasto dei fabbricati (catasto edilizio): Elenco dei fabbricati, siano essi di uso industriale, commerciale o civile.

La funzione del catasto è effettuare il censimento dei beni immobili finalizzato all'accertamento delle caratteristiche tecnico-economiche degli stessi e alla registrazione di eventuali cambiamenti. A motivare il censimento e la raccolta di informazioni c'è uno scopo di duplice natura:

1. Da un lato abbiamo lo Scopo Fiscale, in quanto il censimento al catasto permette di gettare le basi per l'imposizione fiscale e determinare il reddito potenziale imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani;
2. Dall'altro lato abbiamo lo Scopo Civile, in quanto le informazioni raccolte dettagliatamente sono messe a disposizione dei cittadini per diverse finalità.

Per ogni bene immobile presente all'interno dell'archivio vengono indicate le cosiddette informazioni catastali, ecco qualche esempio:

• i dati anagrafici relativi ai proprietari del bene;
• tutte le caratteristiche del bene, comprensive di materiale grafico come foto e mappa;
• l'indicazione della localizzazione geografica;
• l'estensione della proprietà;
• la destinazione d'uso del bene.

Nello specifico, nel Catasto Edilizio per ogni unità immobiliare urbana vengono raccolte:

• Identificazione catastale: composta da nome del Comune; codice Sezione; numeri di mappa, di particella e di subalterno.
• Indirizzo: indicazione dell'ubicazione geografica del bene.
• Classe di redditività: ovvero la capacità di reddito che viene espressa solo per alcune unità immobiliari.
• Consistenza: che viene indicata facendo riferimento ai vani o alla superficie netta.
• Rendita catastale: reddito ordinario ritraibile dall'unità immobiliare urbana, al nette delle spese ordinarie di conservazioni o perdite e al lordo delle imposte.
• Categoria catastale: che sono distinte in 5 gruppi indicati con le lettere da A a F.

Le categorie catastali sono delle informazioni codificate e correlate alla destinazione d'uso dell'immobile che si suddividono in 6 gruppi riconducibili a 4 macro categorie secondo il seguente schema:

Certificazioni Energetiche APE

L’Attestato di prestazione energetica (Ape) è un documento riferito alla singola unità immobiliare che riporta la prestazione energetica dell’edificio in modo sintetico e comprensibile ad utenti non tecnici. La prestazione energetica viene espressa con l’attribuzione di una classe energetica. Dal 1° ottobre 2015 si utilizza un nuovo sistema di classificazione basato su 10 classi: A4/A3/A2/A1/B/C/D/E/F/G, determinate in base ad un range di variazione proporzionale del valore dell’indice EP di un edificio.
L’Ape contiene le informazioni sulle caratteristiche energetiche di un immobile, sui consumi che saranno necessari per la sua climatizzazione invernale, estiva, per l’acqua calda sanitaria, per la ventilazione (se presente) e per gli edifici residenziali, illuminazione e trasporti.

L’Attestato di prestazione energetica (Ape) è un documento riferito alla singola unità immobiliare che riporta la prestazione energetica dell’edificio in modo sintetico e comprensibile ad utenti non tecnici. La prestazione energetica viene espressa con l’attribuzione di una classe energetica. Dal 1° ottobre 2015 si utilizza un nuovo sistema di classificazione basato su 10 classi: A4/A3/A2/A1/B/C/D/E/F/G, determinate in base ad un range di variazione proporzionale del valore dell’indice EP di un edificio.
L’Ape contiene le informazioni sulle caratteristiche energetiche di un immobile, sui consumi che saranno necessari per la sua climatizzazione invernale, estiva, per l’acqua calda sanitaria, per la ventilazione (se presente) e per gli edifici residenziali, illuminazione e trasporti.

Secondo l’articolo 6 del DLgs 192/2005, la certificazione energetica deve essere aggiornata “ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare”:

• sostituzione del portone di ingresso;
• posa del cappotto termico o dell’isolamento interno o in intercapedine;
• sostituzione degli infissi o installazione di schermature solari;
• ristrutturazione o posa dell’isolante sul tetto;
• rifacimento o nuova realizzazione del vespaio;
• installazione di nuova caldaia a condensazione, a pellet o altri combustibili;
• installazione delle termovalvole sui radiatori;
• installazione di un cronotermostato;
• installazione di una nuova pompa di calore;
• installazione di nuovi termosifoni o termoconvettori;
• nuovo boiler (scaldacqua);
• installazione di un impianto fotovoltaico o solare termico;
• installazione o sostituzione della ventilazione meccanica controllata VMC

Consulenza Tecnica di parte CPT

Ai sensi dell’art. 201 del codice di procedura civile, il giudice, dopo aver nominato il consulente tecnico d’ufficio, indica alle parti un termine entro cui nominare un loro tecnico di parte, ovvero un CTP.

Il c.t.p. consulente tecnico di parte è un libero professionista nominato da uno delle due parti in causa e ha il compito di affiancare il CTU nello svolgimento del suo incarico.

Più nello specifico, i consulenti tecnici di parte affiancano il CTU sostenendo o criticando le osservazioni da lui fornite, in base alle proprie conoscenze di un determinato settore tecnico.

L’obiettivo è tutelare l’interesse della parte che lo ha nominato per sostenere la sua causa.

La nomina dei consulenti tecnici di parte non è obbligatoria, è una facoltà della singola parte, che può decidere se avvalersi o meno della consulenza di parte del consulente.

Proprio per questo motivo, il consulente tecnico di parte, non deve prestare giuramento e può rinunciare all’incarico anche senza fornire una valida motivazione, cosa che non può fare però il consulente tecnico d’ufficio.

Perizie semplici ed asseverate

La perizia asseverata è un documento redatto da un professionista iscritto all’albo (ingegnere, perito, architetto, geometra, agronomo) attestante le caratteristiche tecniche, qualitative e quantitative di un bene strumentale, di un terreno o di un’abitazione.

La perizia semplice è un documento redatto e firmato dal tecnico, senza l’apposizione della sua asseverazione circa il contenuto del documento, descrivendo situazioni di fatto. Al contrario la perizia asseverata attesta anche la veridicità e la professionalità del contenuto del documento apponendo in calce allo stesso la precisazione di averla redatta “sotto la propria responsabilità”.

Idoneità abitativa

Il certificato di idoneità alloggiativa è un documento che attesta l’abitazione rispetta le norme edilizie residenziali ed igienico sanitarie previste dalla legge, che è sufficientemente grande per le esigenze di quel nucleo familiare.

L’idoneità alloggiativa è stata introdotta perché alcun locatori, per il mero profitto e in barba ad ogni più elementare regola di civiltà, affittavano a cittadini extracomunitari alloggi inadeguati per viverci, come scantinati, box auto oppure abitazioni prive di impianti e delle più minime norme igieniche.

Per ottenere l’idoneità abitativa, l’immobile deve avere determinate caratteristiche:

• metratura minima in base al numero di abitanti;
• altezza minima 2,70 (salvo eccezioni);
• ambienti opportunamente finestrati e aerati.

Una camera da letto singola deve essere almeno di 9 metri quadrati, una doppia o matrimoniale minimo di 14.

In un monolocale di 28 mq può alloggiarvi una sola persona, due se di dimensioni superiore ai 38 mq.

Ogni alloggio deve essere dotato di bagno finestrato o con aspirazione forzata e di un punto cottura.

L’idoneità abitativa serve ai cittadini extracomunitari per:

• richiedere la residenza;
• rinnovare il permesso di soggiorno;
• ricongiungimento familiare;
• richiedere la carta di soggiorno permanente.

Inoltre serve anche per sottoscrivere un contratto di lavoro o aprire un attività in proprio.

Insomma, un certificato indispensabile per ogni cittadino non appartenente all’unione europea.

Relazioni di regolarità edilizia - RRE

La Relazione di Regolarità Edilizia – RRE è un documento attraverso il quale viene certificata la regolarità edilizia e urbanistica di un immobile, per meglio dire, la corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto dell’immobile.

La RRE non è una documentazione obbligatoria, ma volontaria ed è stata recentemente introdotta a Torino, tuttavia è già presente in altre regioni e province italiane. L’esigenza di corredare l’atto di compravendita di un immobile di tale documentazione sta nella necessità di voler garantire la regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati oggetto di atti di trasferimento.

E’ stata introdotta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) al fine di fornire maggiori garanzie tra le parti interessate in fase di compravendita immobiliare, con l’intento di eliminare i probabili contenziosi legati alla non conformità amministrativa dei fabbricati.

Il presidente di FIMAA Torino, Franco Dall’Aglio, ha spiegato a cosa serve la RRE, ovvero a radiografare lo stato urbanistico e catastale dell’immobile commercializzato, permettendo ai venditori di potere intervenire e correggere quelle eventuali difformità rilevate al fine di non incorrere in gravi responsabilità contrattuali.

Direzione lavori

Il direttore dei lavori è la figura tecnica nominata dal committente e ha un ruolo centrale nell’esecuzione dei lavori. Ha il compito di verificare l’esatta esecuzione delle opere, di verificare la qualità dei materiali e delle lavorazioni. Di fatto rappresenta un coordinatore per l’esecuzione, in quanto dovrà verificare le lavorazioni eseguite dalle diverse imprese e pianificare e gestire correttamente le attività. Nei lavori privati è un tecnico abilitato di fiducia del committente. Nei lavori pubblici può essere sia un dipendente della stazione appaltante che un tecnico esterno.

Il direttore dei lavori, nell’ambito dell’esecuzione dei contratti, opera nel pieno rispetto delle disposizioni di servizio date dal RUP. Valuta e cura i profili tecnici, contabili, amministrativi al fine di far svolgere il lavoro nel migliore dei modi ed in tempi brevi. Il DL è responsabile del coordinamento e della supervisione dell’attività dell’intero ufficio di direzione dei lavori e deve interfacciarsi con l’esecutore in via esclusiva in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto.

Coordinazione della Sicurezza

Il Coordinatore per la sicurezza è colui che funge da ponte tra le parti coinvolte nei lavori all'interno di cantieri temporanei e mobili. Esso costituisce un punto di incontro per i committenti, i progettisti, le ditte e gli operai.

Questa figura ha due ruoli differenti e paralleli che spesso sono ricoperti da due individui diversi (anche se può capitare che essi coincidano), si tratta dunque di:

• Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione o CSP;
• Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione o CSE;

Come deducibile dal nome, il Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione svolge i suoi compiti durante la fase di progettazione del cantiere edile, dunque prima che i lavori abbiano inizio. L’impegno del Coordinatore per la progettazione è fondamentale per avviare al meglio il cantiere edile e per contribuire al raggiungimento degli obiettivi prefissati.

Diversamente, il CSE è la figura incaricata dal Committente del cantiere per garantire il rispetto delle norme di salute e sicurezza in fase di esecuzione. Il suo compito è quello di verificare l’idoneità della documentazione di sicurezza predisposta dalle imprese, effettuare sopralluoghi in cantiere e coordinare le attività di imprese affidatarie, imprese subappaltatrici e lavoratori autonomi al fine di evitare pericolosi imprevisti.

Nominare il Coordinatore per la sicurezza è obbligatorio quando all'interno di uno stesso cantiere edile adoperano più imprese esecutrici, anche se quest'ultime non si trovano a svolger il lavoro contemporaneamente.

Come stabilito dall'art. 90 del Testo Unico sulla sicurezza sul lavoro, in questi casi il Committente oppure eventualmente il Responsabile dei lavori delegato ha l'obbligo di procedere con la nomina dei Coordinatori dotati di requisiti professionali adeguati al ruolo.

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Amministrazioni Condominiali

L’amministratore di condominio è la persona che si occupa della gestione dello stabile. La figura è normata dal codice civile, che indica requisiti e compiti. Vediamo quali sono i caratteri fondamentali di questa figura.

I compiti in capo all’amministratore di condominio sono numerosi. Il primo di essi è eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei proprietari e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, anch’esso da redigere a cura dell’amministratore.

Competenza dell’amministratore è, inoltre, curare l’osservanza del regolamento di condominio. L’amministratore disciplina l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune. Egli riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

In capo all’amministratore sono gli adempimenti fiscali e la tenuta del registro di anagrafe condominiale, oltre che la tenuta dei verbali assembleari e del registro di contabilità. L’amministratore conserva tutta la documentazione inerente alla propria gestione, in riferimento al rapporto con i condòmini e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio. È suo dovere, inoltre, fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso.

I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini e contro di essi può essere fatto ricorso all’assemblea condominiale.

La legge pone inoltre a carico dell’amministratore l’obbligo di agire nell’interesse dei condòmini e per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi.

In caso di lavori straordinari, la recente giurisprudenza ha riconosciuto in capo all’amministratore di condominio il compito di curare tutti gli adempimenti previsti per legge, utili all’ottenimento di eventuali opportunità fiscali. Rientrano in questo ambito i pagamenti in maniera tracciabile all’impresa appaltatrice così come la certificazione dell’avvenuto versamento del contributo da parte del singolo condomino.

La legge stabilisce che un condominio necessiti di un amministratore quando vi siano più di 8 condòmini, ovvero titolari del diritto di proprietà. In questo caso, se l’assemblea non provvede alla nomina, essa è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.